宏观经济结构不断优化 物流投资盯准二三线城市

在过去的5年，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等在内的物流地产成为了房地产投资者关注度越来越高的资产类别，这一趋势也延续到了2021年。特别是近期，远洋资本收购红星美凯龙旗下物流地产包、苏宁易购联手普洛斯成立38亿元物流地产基金用于收购仓储物流项目、保德信房地产完成两笔中国物流地产项目收购等，在市场上引发了广泛关注。

根据仲量联行的统计数据，2020年物流资产在中国房地产大宗交易市场中的份额从之前的5%左右大幅提升到了10%~12%，投资额则较2019年猛增了77%。仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示，事实上，在全球各大城市，物流地产的资本化率都高于办公、零售等其他商业地产业态。国内外投资者对中国物流地产项目的青睐，一方面印证了市场对此类资产的旺盛需求，另一方面也揭示出，物流地产在未来可预期的一段时间内，投资价值和潜力仍然巨大，必将继续获得投资者的关注。

物流资产吸引力得到提升

据了解，近期促使物流地产成为投资关注的原因是多方面的。首先，在新冠肺炎疫情的背景下，各主要经济体纷纷出台量化宽松政策，向市场注入流动性，以期推动经济快速复苏。如此一来，各类投资机构热情高涨，投资意愿和需求更加迫切。作为保值增值的重要工具，全球房地产市场都因此火热起来，导致资产价格有了明显的涨幅。其次，在疫情的冲击下，办公物业空置率走高和租金下探的趋势可能要持续到2022年甚至2023年;而即便是在疫情前，激烈的竞争格局就对零售业主的运营能力提出了较高要求。因此，寻找投资机遇的专业投资者便将目光投向了受疫情影响较小、且运营门槛相对较低的物流地产。

最重要的一点在于，电商行业在疫情期间的逆势爆发性增长让物流地产因此受益。租金水平不跌反升使物流地产在商业地产领域展现出极强的韧性和抗风险性，从而带动了国内物流地产市场的快速扩张。

各地物流项目建设进度加快

作为国家鼓励发展的重点行业之一，乘着电商、新零售等数字经济创新业态的推动，加之公募REITs所带来的资本加持，物流地产未来的增值空间不可限量。在物流领域，中国正展现着“迅速追赶”的本色，各地物流项目的建设进度不断加快。

仲量联行预计，2021年中国物流地产新增供应面积将突破1千万平方米，创下历史新高，为市场增添大量供给。需求旺盛、资本涌入、政府支持等一系列积极因素印证了物流地产的光明前景。但与此同时，持续走高的价值和预期中一定规模的新增供应是否会对收益率形成压力，也让部分业内人士有所担忧。

庞树东表示，在短期内，此前取得较高收益率的物流地产在收益表现方面出现一些回调的可能性是存在的，但影响将会比较有限。大量资金注入和强韧的市场需求将会抵消收益紧缩，物流资产的收益率将得到支撑，在通胀预期下甚至仍有上涨空间。今年下半年，市场或许会见证更多物流地产大宗交易的诞生。

物流投资盯准二三线城市

长期来看，随着中国宏观经济结构的不断优化，居民的商品消费需求不断升级，中国的物流市场将进一步发展壮大，物流地产市场也将因此继续受到投资者的追捧。而与商业地产领域的其他业态共通的是，地理位置对于物流项目能否取得成功也发挥着至关重要的作用。业内人士预测，地处重要交通节点，临近港口、铁路和公路等关键基础设施的物流地产项目因为足够靠近消费者，能够在最短时间内实现产品交付，势必将在竞争中脱颖而出。

而在区域方面，目前国内物流地产市场已经形成了以京津冀、长三角、珠三角和成渝等大型城市群为依托、多个核心物流枢纽并存的格局，截至2020年，中国70%的非保税高标库存量资源均集中于此。

“虽然一线城市坐拥靠近市场的区位和交通优势，但土地资源较为稀缺，投资和运营成本较高。”庞树东分析说，相比之下，位于交通主干线、大动脉上的二三线城市，以及一线城市周边的卫星城，如苏州、昆山、惠州、东莞等地的物流地产将会展现出越来越诱人的投资价值。正如今年以来，投资者纷纷落子布局所印证的那样，前景看好的中国物流地产有望持续获得国内外投资者的青睐。(潘晓娟)