央行下调基准利率融资额回暖但仍处低- 中国商界网

本月26日银保监会主席郭树清在座谈会上表示，金融系统接下来还要持续防范化解金融风险。深入整治各种违规金融行为，遏制房地产泡沫化倾向。在政府持续控制房地产融资的指导思想之下，预计房企的直接融资环境仍然将会保持较强的监管力度。然而，由于央行在20日宣布最新5年期以上LPR(房贷基准利率)为4.80%，比上月下调了5个基点，且在23日表示短期内将会保持相对宽松的货币政策，因此可能有利于房企加速销售回款的回笼，从而稳定企业的现金流进行良性循环。

本月房企融资额回暖，融资成本环比下降

本月95家典型房企的融资总额为1156.94亿元，环比上升28.3%，同比下降4.0%。其中，本月企业境内外发债总量497.21亿元，环比上升23.0%，同比下降17.6%。本月融资成本6.61%，环比下降0.84个百分点;其中境外债券单月融资成本7.28%，环比下降1.92个百分点，主要在于本月碧桂园、万科、绿地等头部房企发行境外债，从而导致融资成本下降。此外，部分房企如华夏幸福、弘阳地产等本月境外优先票据发行成本均较于年初有不同程度的改善。

拟上市房企及物业公司为12家

本月房企方面有新力控股和天保集团上市，而在房企旗下物业公司方面则有银城生活服务上市。与此同时，本月大唐地产正式递交上市申请，同时物业公司则有建业旗下的建业新生活。此外，本月通过上市聆讯的企业也较多，房企有景业名邦，期后在12月1日则有保利物业。因此截至12月1日，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有8家和4家，房企上市的热情高涨。

本月没有金融机构和房企的合作

本月没有房企和金融机构的合作，可能是由于目前房企融资环境不断收紧，金融机构对于和房企的合作也越发谨慎。进入下半年以来，房企和金融机构的合作明显减少。

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企业发债

债券发行：环比上涨23.0%水平仍属低位

本月95家典型房企的融资总额为1156.94亿元，环比上升28.3%，同比下降4.0%。一方面由于房企境内融资经过8月以来的低水平后，面临年关房企加大融资力度面对来年资金需求，境内融资呈季节性上涨。另一方面也在于在多方位融资收紧后，房企重拾永续债工具，导致本月融资额上涨。分具体的融资方式来看，境内债权融资711.97亿元，环比上升55.2%，同比上升2.0%;境外债权融资额327.8亿元，环比下降7.6%;永续债融资达到约95.30亿元，同比上升162%，上个月则无房企发行永续债。

其中，本月企业境内外发债总量497.21亿元，环比上升23.0%，同比下降17.6%，主要由于2019年1月房企面临偿债高峰期，房企2018年11月发债量较大。具体的融资方式来看，境外债发行量为306.71亿元，环比上升25.9%，本月房企持续保持10月下旬的发债热情，共计发行境外债14笔，较于10月整月上升3比。此外，本月境内债环比上升18.8%至190.5亿元，境内发债量持续上升;其中，公司债发行量环比上升275.5%到176.5亿元，涨幅较大，中期票据发行9亿元，环比上升下降84.5%。

本月融资成本6.61%，环比下降0.84个百分点;其中境外债券单月融资成本7.28%，环比下降1.92个百分点，主要在于本月碧桂园、万科、绿地等头部房企发行境外债，从而导致融资成本下降，此外，部分房企如华夏幸福、弘阳地产等本月境外优先票据发行成本均较于年初有不同程度的改善。2019年截至11月房企新增债券类1融资成本7.02%，较2018年全年上升0.49个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.81个百分点。

具体企业表现来看，11月发债最高的企业为绿城中国，发债总量57.18亿元，主要为发行了6亿美元的境外优先票据，以及共计15亿元的公司债;此外，万科发行的4.23亿元美元的境外债，利率3.15%，利率较低。

债券期限：本月到期债券类151.5亿元

本月房企有12笔债券到期，金额共计151.5亿元。其中，到期金额最高为碧桂园2015年11月9日发行的40亿元的公司债。此外，厦门国贸本月共有3笔债券到期，包含一笔中期票据和两笔超短融资券，金额合计23亿元。

提前关注到2019年12月将有25笔债券到期，金额共计355.1亿元，环比上涨134.4%。单笔金额最高的万科于2016年12月23日发行的一笔6亿美元的境外债。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及物业公司为12家

本月29日大唐地产向港交所递交了上市申请，根据企业招股书，企业在2019年中的净负债率高达185.57%，上市可以帮助企业维持资金链的稳定。与此同时，本月11日和15日天保集团和新力控股分别挂牌上市，而海伦堡的招股书则已经到期。因此截至11月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、景业名邦、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产8家。其中景业名邦已经在本月15日通过了上市聆讯，并且在25日启动了招股程序，预计将在12月5日正式挂牌上市。本月房企在上市方面的动作明显变得积极。

在房企旗下物业管理公司方面，本月1日，建业地产旗下的建业新生活向港交所提交上市申请。此外，银城生活服务在本月6日正式上市，而保利物业发展则在期后的12月1日通过了上市聆讯。因此截至12月2日，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有保利物业、宝龙商业管理、兴业物联服务以及建业新生活4家。

IPO和增发：新力、天保、银城生活服务三家企业上市

本月11日和15日天保集团和新力控股分别挂牌上市。近年来新力的销售额持续高速增长，然而企业在高速发展的过程中对于大本营南昌的依赖相对较大，同时在2018年底的净负债率达到了237.9%。在上市之后由于企业的融资渠道将会得到拓宽，预计将会对于企业推进其省外布局、优化其财务状况有较大的帮助。而截至11月底，2019年已有5家房企成功上市。而本月没有企业进行增发配股。

而在房企旗下物业管理公司方面，本月银城生活服务于6日挂牌上市，全球发售6668万股，所得款项净额为1.082亿港元。至此，2019年已有6家房企旗下的物业公司成功上市。

股权变动：宝能系累计减持万科5%股份

本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如雅生活、万科、华夏幸福和宝龙地产等。同时，福星股份和阳光城在本月也披露了近期的回购股份结果。其中，本月万科披露宝能系已经累计减持万科5%，现持有万科股份已降至10%，这笔股权变动较为引人注目。然而整体而言，本月房企股东对于企业的股权交易操作不大。

股价变动：H股物业股依然表现不错

本月地产股整体表现较为一般，在A股和H股的大部分地产股在整月都出现了下跌。在H股方面，中国上城在本月的涨幅相对较大，月涨幅为56.78%。主要是因为企业在11月长期停牌，仅在29日由于前一天发布公告公告成功中标茂名一宗土地，因而放量出现了68.18%的大涨，使得整月的上涨幅度十分可观。除此之外，本月的物业股的涨幅依然较为不错，佳兆业美好、蓝光嘉宝服务都实现了较大的上涨。

在A股房企方面，本月涨幅最大的是中房发展，主要是因为企业受12日中央对国企改革进行下一步部署的消息的影响，从当日起就进入了上升通道。因此中房股份在10月整月的涨幅达到了25.05%，为A股房企涨幅最高。