中国新房销售只能涨价不能降价?

中国新房销售只能涨价不能降价?近来，多地楼盘上演打折促销，再度引来前期已签约业主的强烈不满。前天传出来的厦门万科“买贵退差价”事件，在经历了一天的热议后被万科自己否认。

一方面，开发商“压力山大”，苦等现金流;另一方面，炒房业主却揪着心，生怕房价就此滑落。奇特的降价恐惧症，也折射出国内楼市投机者的畸形心态。

“买贵退差价”？万科否认

前天晚上，有微信公众号发表文章称：厦门万科的白鹭郡项目买贵退差价，计划退还业主一个亿。昨晚，厦门万科通过微信公众号回应称“此传言不属实”。

厦门万科解释，白鹭郡项目在9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目决定不引温泉入户。

虽然否认是“退差价”，但厦门万科的确要补偿客户一笔费用。记者注意到，对于受此影响的业主，厦门万科提供了两种方案：其一是“接受变更，补偿20万元”;其二是“不接受变更，解除合同”。

在第二种方案中，厦门万科甚至称将针对一次性付款客户，按照一年期定期存款利率补偿;针对办理了购房贷款的客户，首期款部分按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿，贷款部分则按照实际已产生的贷款利息进行补偿。对比昨天微信公众号曝出的“每户退100万”的补偿说法，第二套方案实际是万科对解约客户退还几百万的总房款之外，再补偿一笔高昂的利息。

无论补偿的真实原因如何，白鹭郡项目价格稍早前确实经历过一次“骤降”。

据了解，厦门万科白鹭郡项目位于厦门翔安区，主要是别墅项目。据贝壳找房平台上一位负责该项目的销售人员介绍，该项目此前每套450万元到500万元，国庆假期有一批项目以278万元左右的价格对外出售，价格下跌幅度已接近一半。

降价就闹？开发商纵容

“白鹭郡项目这次降价后，别墅内砍掉了装修、车位和电梯。”该销售人员直言，装修价格为50万元，别墅内地下二层的车位两个共32万元，家用电梯大约15万元。“即便算上这近一百万元费用，总价也依然要比过去450万元到500万元的售价低很多。”

公开信息显示，这次“大促销”颇为成功。万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄。

砍掉装修降价的行为，在最近的房地产市场并不少见。“促销”虽然把大量滞销的房子像搓堆儿打折一般卖出去，却也把楼盘推向风口浪尖，引发先前已购房业主的强烈不满。有消息显示，江西上饶碧桂园信州府项目因为从10000元降价至7000元，也使得前期业主到售楼处激烈抗议。

这轮降价背后也有门道。记者注意到，多个楼盘的打折促销实际上是“砍掉精装修换价格”。深圳心海城售楼处一位工作人员介绍，上月底开盘后，业主可以选择精装或毛坯，精装修房子的均价为3.6万元，毛坯则降到了均价3.4万元。

“砍掉精装其实可以降低开发商的损失。”某知名地产企业负责人透露，开发商“团购”装修材料价格明显低于市场价，甚至是市场价的3折左右。例如，开发商宣称的3000元装修标准，实际的成本往往也就一两千元。也就是说，把精装修砍掉，对购房人来说是降了价，对开发商则是降低了损失。

“降价就闹纠纷明显不符合契约精神，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。”中原地产首席分析师张大伟认为，对于降价补偿，开发商从维护品牌形象的考量接受协商的行为也可以理解，但是会对市场带来不好的示范。

此前，楼市低迷时期，多地也出现过“房闹”现象，但业内人士普遍认为，这样的非理性行为不应该被纵容。

市场低迷 降价促销或蔓延

频频发生的业主抗议楼盘降价事件，背后的大背景是多地楼市成交量正逐渐高位回落。

“开发商压力太大，为了回笼资金，不得不以降价换成交量。”一位地产企业负责人向记者道出实情。目前，多地房地产市场正陷入困局——不降价促销，销售就难有起色。

中原地产研究中心的统计数据显示，1至9月一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调，降幅为6.7%。“9月份超过六成城市成交量同比出现了下调的现象。”张大伟分析，房价一旦不涨，对于习惯了过去三四年通过投资投机房产获益的人群来说，就容易出现强烈不满。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，楼市降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市数据，已经有10多个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。随着“以价换量”项目越来越多，成交量保持相对稳定的同时，房价的下行压力会更大。(曹政)