成交量骤然降至冰点 北京存量商办物业是否有了新出路？

近日，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。在明确对非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程加强监督管理的同时，相关支持政策也被提及。

此外，《通知》出台后，北京存量商办物业是否有了新出路、租赁市场的租金是否会产生波动等热点话题备受业内关注。

鼓励“非改租”和业态兼容

非居住建筑改建(以下简称“非改租”)宿舍型租赁住房是指具有一定规模、不动产权(房屋所有权)证(或建设工程规划许可证)证载用途为办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。

近年来，职住失衡的现象在北京部分区域已逐渐凸显。随着城市战略空间布局的改变，北京亦庄、怀柔科学城、通州副中心等区域都提出了职住平衡的需求。《通知》提出，非居住建筑改建宿舍型租赁住房应重点分布在商务区、科学园区、产业园区、交通枢纽等重点功能区周边以及合理通勤圈交通枢纽周边区域。同时，根据周边需求，允许同一建筑物内分区域改建为宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房，其中宿舍型租赁住房建筑面积比例不少于50%。

具体来看，《通知》提及，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。在监督管理方面，《通知》将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围，并且要求各区加强运营监管，对于违规违法行为给予处置。

有效破解职住分离

在业内人士看来，本次新规的发布，或将在一定程度上缓解北京市的职住失衡现状。贝壳研究院高级分析师黄卉对《中国消费者报》记者表示，一般来说，非居住建筑改建为租赁住房普遍面临改建范围模糊、建造标准限制较多、审核手续复杂、缺乏流程指引等问题，除了加强监管、严禁以租代售以及提供常规的资金支持、实行民水民电等政策支持外，此次《通知》还有不少亮点体现。

具体来看，其一，明确定义非居住建筑改建宿舍型租赁住房，划定了清晰的“工/商改租”范围界限;其二，明确了运营期间的改建项目在被征收时，项目应获得补偿的权益，保障了项目的运营权益;其三，强调选址要求，重点解决突出的职住平衡矛盾;其四，允许项目在确保安全的情况下，突破现行的结构、消防等建造规范，项目改造有标可依;其五，细化了改建程序并设置联席会议，简化了变更手续、缩短审核周期;其六，允许同一建筑内分区改建蓝领、白领公寓，能够更好地满足周边不同类型的租客需求。“该文件对当前‘非改租’项目落地过程中的主要难点均做了针对性的约束、规范和突破，有利于盘活闲置存量的资源，更好地缓解城市职住平衡的问题。”黄卉表示。

据了解，近年来，除北京外，还有一些城市也出台了鼓励非住宅改建居住用途房屋的相关政策。

2017年，南京出台了《南京市住房租赁试点工作方案》，主要鼓励国有企业厂房、商业办公楼改建为租赁用房，通过国有企业对非住宅类用房改建，从而在保证居住安全性的情况下，提高这部分物业使用效率。同一年，广州出台了《加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励市场化的租赁企业参与到老旧社区、城中村、厂房的改造中，缓解市场的租赁矛盾。

巴乐兔研究院分析指出，北京租赁政策向来以规范、控制为宗旨，此次《通知》的出台表明北京市已开始有针对性地解决租赁市场的问题，是一次分人群、分用地的积极尝试。特别对于一二线城市未来是否能帮助蓝领和庞大的“长尾人群”解决租房贵的问题，有着非常重要的意义。

存量商办探寻去化新思路

自2017年“3·26商办限购政策”出台以来，北京商办用房的成交量骤然降至冰点，商办用房大量积压。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《中国消费者报》记者表示，目前商办改造项目面临着一定的现实难题。商办改造存在技术上的改造难度，由于商住与民住在水、电设施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水电更改难度较大。另外，改造需要投入的成本不低，且租赁回报率不高，资金回笼的时间较长，开发商更偏向出售，而如果地段、配套等条件不佳，改造后出租难度也较大。“商办改造项目，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期还需相应的监管、规范政策相配套。”陈霄认为，《通知》激起了业内对北京存量商办出路的探讨。

合硕地产机构首席分析师郭毅也指出，该政策的积极信号是，城市管理者们重视北京商办市场目前存在的一些问题，在积极寻找破题的思路与解决的可能性。

北京市此次政策除了提出“符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金”外，更提出“纳入全市政策性住房建设筹集计划的宿舍型租赁住房改建项目，运营期间相对应的土地视同城镇居住用地管理，租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格”。

短期内对租金影响不大

“非改租”在一定程度上能够扩大北京市场的租赁房源供应，那么市场租金水平是否有可能会被拉低?多位接受《中国消费者报》记者采访的行业人士均表示，新规短期内对租赁市场的租金水平影响有限。

陈霄分析指出，总的来说，由于符合改造的商办项目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租赁住房，符合指标条件的方可申请改建，在一定程度上限制了改建的规模，不会出现大批量的改建产品涌入市场;并且相关改造在实施上也有诸多难度，预计短期内对租金水平影响不会太大。

那么，对于持有非居住建筑房源的房地产开发企业而言，持有期间的资金压力将如何缓解?

同策研究院分析师陈舒认为，针对正规持有房源的开发商来说，抵押贷、经营贷等融资渠道一直保持畅通，企业可以通过各种方式获得融资，以缓解资金压力。他还表示，非居住建筑改建宿舍型租赁住房的开发商，可以通过发展其他业务板块来分担资金压力。“相信进一步的配套政策，在接下来也会随之出台。”

作为目前北京分散式长租公寓市场的代表企业，自如相关负责人认为，在“非改租”新规之下，精细化的运营管理极为重要，这既是企业应对市场风险的有效措施，也是优化客户居住体验的根本所在。(孙蔚)