全球房地产市场泡沫不小

全球房地产市场泡沫不小

本报记者 蒋华栋

今年以来，受流动性高度充裕、全球经济复苏预期提升等因素影响，房地产市场红红火火。不过，宽松的信贷环境尽管能够支撑房价，但是也会刺激投机。更何况，当前全球经济复苏的基础并不稳固，多数经济体失业率仍处于高位，房地产市场红火的根基远谈不上扎实，泡沫的成分恐怕不小。就此，专业机构建议，投资者应侧重于防御性、低风险资产，同时也要警惕货币投放放缓导致的资产价格回调风险。

今年以来，全球房地产市场红红火火。统计显示，2月份，美国20个大中城市房价同比增幅高达10.10%；新西兰住宅物业的中位数价格也上涨了创纪录的22.8%。类似的现象在英国、加拿大、法国等发达经济体都不同程度地存在着。

一方面，全球各主要经济体大多推行超低利率，流动性高度充裕；另一方面，随着疫苗接种范围不断扩大，全球经济复苏预期提升。种种因素叠加，使得各界普遍对房地产市场的未来走势持乐观态度。

以美国为例，美联储自2020年疫情发生以来，已经投放了数倍于2008年国际金融危机期间的流动性，压低了美元利率。当前，美国30年期住房抵押贷款利率维持在3.0%左右，处于1971年以来最低水平。

同时，充裕的流动性也使得越来越多的投资机构开始寻找具有吸引力的资产。知名房地产服务商“第一太平戴维斯”认为，长期看，房地产投资吸引力依然不小，有购买意向的基金正在持续聚集。截至2020年第四季度初，寻求房地产投资的基金超过1000家，是2016年1月的两倍多，基金计划投资总额接近3000亿美元。

然而，乐观预期背后尚存隐忧。

比如，低利率环境加上充裕的流动性可能推升资产价格，催生投机情绪。由于住宅地产本身既具有必需品属性，也具有投资品属性，因而无论普通大众还是投资机构都会给予高度关注。不过，对经济学理论有所了解的人都知道，当一项资产成为投资“聚集地”时，通常也意味着其也将大概率成为泡沫和风险的“聚集地”。

国际货币基金组织(IMF)也持类似观点。IMF此前就曾表示，短期内，宽松的信贷会支撑房价，但从长远来看，可能会刺激过度借贷，导致出现泡沫。房价与金融体系素来存在着密切联系，当价格下跌时，传导性尤为明显。在近几十年发生的金融危机中，有超过三分之二都与房价“上蹿下跳”相关。

如果在经济繁荣时期，房地产价格上涨可以被视为经济向上的一个表现。然而，当下的情况是，全球经济复苏的基础并不稳固，甚至存在巨大的不确定性，多数经济体失业率仍处于高位，房地产市场红红火火的根基远谈不上扎实，泡沫的成分恐怕不会太小。

正因如此，“第一太平戴维斯”建议，考虑到严重的不确定性，投资者应侧重于防御性、低风险资产。

此外，还需要警惕巨大的回调风险。在当前美国长期国债利率上行、全球通胀预期上升的背景下，未来发达经济体货币投放速度放缓是大概率事件。一旦出现上述情况，流动性投放推升的资产价格会面临巨大的回调压力。这也是为什么日前IMF呼吁新西兰政府关注房价“不可持续上升”的原因。

目前，新西兰、法国、韩国政府已经开始通过税收调节、控制信贷和杠杆率等方式管控房地产市场。然而，面对高度相关且传导性极强的全球房地产市场，仅仅几个国家的努力很难改变整体走势，只有当更多经济体都开始着力寻求短期政策与长远发展之间的平衡，泡沫破裂的危险才会真正离我们远去。

本报记者 蒋华栋