房企该如何找到成为“优等生”的路径？

“现在是优秀企业的盛世年华。”

年初，地产大佬孙宏斌一语惊人，为经历疫情暴击的行业注入一针兴奋剂。半年时间过去，地产行业涛声滚滚，盛世年华似乎没有出现。

碧桂园竭力护盘、万科股价滑铁卢、恒大资金风波不断……地产大哥都在奋力奔跑、穿越迷雾之林，遑论债务缠身实力不强的腰部房企。今年，房企爆雷名单中又多了华夏幸福和蓝光发展。

2021上半年，从融资、买地、到卖楼，房企赚钱的每个环节都被拷上枷锁，“三道红线”潜入房企融资的隐秘角落，集中供地将无力竞争的房企挡在门外，滚烫的楼市也被信贷收紧浇上冰水。

在这样的行业环境之下，房企想要多收三五斗，似乎已不再现实，虽然今年各地楼市开局火热，但逐月走低的成交量已经让部分城市的去化率下降，尤其步入五六月份以来，房企已经明显感受到市场末端情绪的变化。

最新数据显示，在刚过去的6月份，碧桂园、恒大、万科分别实现723亿元、712亿元、650亿元销售额，同比分别下滑11%、6%、11%。保利地产同期销售金额约501亿元，同比减少27%，在Top10房企中跌幅最大。

种种迹象显示，尽管月月有促销、每天在卖房，楼市为房企输血的动能却在悄然减弱。

年中抢收成绩单失色

“现在房企内卷太严重了。”在北京的灼灼烈日下，某规模房企人士无奈表示，不敢下班、假装加班，在地产圈早已泛滥成灾，年中业绩抢收时，这种焦灼与压力更是如影随形。但是，实际结果并不尽如人意。

克而瑞最近新发布的数据显示，TOP100房企6月全口径销售额14621亿元，较2020年同期增幅仅为2%，比上月环比收窄17个百分点。其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企销售增速分别1%、-2%、-1%、2%。

“各大房企6月份推盘不少，业绩表现却并不十分亮眼，整体上涨态势未变，但增速实际上出现放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

具体来看，“碧恒万”分别实现723亿元、712亿元、650亿元销售额，同比分别下降11%、6%、11%;前6个月累计分别实现约4264元、3563亿元、3518亿元，同比增幅约为15%、2%、10%，在TOP10房企中增幅居于末尾。

融创在6月实现789.8亿元销售金额，成为单月销售额最高的房企，同比45%的销售增幅居TOP10之首。

相较而言，保利发展的表现则不尽如人意，6月仅实现销售金额约501亿元，同比大幅减少27%，成为Top10房企中跌幅最大的;并以前6个月给合计约2850亿元的销售额位居行业第5。

招商蛇口则以单月约36%的增速实现约443亿元的销售额，将6个月累计销售额推高至1769.7亿元，累计同比增幅达到60%，排名也从2020年的第10位进步至第7位。

在TOP50房企中，6月销售额增速处于高位之一的是建发房产，以同比约122%的增速实现了194.6亿元，前6个月累计实现933.7亿元的销售规模，同比增幅则达到178%，距千亿只剩一步之遥，销售排名也达到21位。

“百强房企间涨跌互现，部分开发商单月销售下滑严重，拖累整体数据增长。”克而瑞证券分析师董浩表示。

实际上，房企6月业绩表现欠佳，与楼市的整体走势有关。克而瑞数据显示，6月典型城市商品住宅成交热度略有回落，30个监测城市预计成交规模达2982万平方米，环比下降5%，较2019年同期增幅为9%。

二三线城市转弱趋势尤为明显。CRIC监测的26个城市中，6月预计整体成交2641万平方米，环比下降8%。杭州、佛山、宁波、常州等前期高热城市在信贷收紧、调控加码等压力下，迎来阶段性回调，成交表现大不如前。

龙头房企激烈厮杀

为对冲业绩压力，房企今年可谓月月有活动。据CRIC调研，广西桂林、柳州、钦州等城市，开发商已全面打响“价格战”，力图以价换量，折扣可达到7折甚至更低。在不同的市场区域，房企折扣也有明显的分化。

奋力突围的结果是，百强房企上半年整体销售规模持续增长。

克而瑞数据显示，今年前6个月，百强房企实现全口径销售额共约70061亿元，同比增长38%;其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的销售金额增速分别为27%、33%、35%、38%。

具体到企业表现来看，全口径销售规模在3000亿元以上的房企数量从“碧万恒”的3家扩充至4家，融创以3208亿元位居第四位，同比涨幅达到了64%。同时，19家房企销售额突破千亿，较去年同期大幅增加。

“上半年不少房企快速调整了策略，积极通过多种营销动作进行抢收、加速回款。多重因素的作用下，房企上半年整体销售业绩也由此呈现走高态势。”中指院研究事业部研究副总监刘水表示。

目前，房企TOP10阵营已逐渐稳定，“碧万恒融”稳居龙头之列，招商保利金地等央企重拾高光时刻;TOP20阵营仍在剧烈厮杀，与去年上半年相比，绿城全口径排名上升了7位，旭辉上升了4位。

龙头房企的体量不断膨胀，腰部甚至尾部房企的日子却并不好过。一位TOP20房企华北区域人士告诉记者，公司业绩压力高企，集团传导至区域，区域下放到项目，在压力最大的一线，深夜12点下班是常态。

机构数据也显示，截至6月末，远洋等企业目标完成率不及40%，未来去化压力较大。无论上半年表现如何，在融资环境趋紧、行业竞争加剧的环境下，在下半年顺利完成销售业绩才是更重要的。

亿翰智库表示，“流量和现金流对于企业发展具有较大作用，有流量的支撑，企业才可以期待现金流能够保持畅通，进而维持企业的存活和发展。”

拿地成为生死线

对当今的开发商来说，拿到地、拿好地，正在变得空前重要。

今年，集中供地在全国22个重点城市正式推行。一年分三次买地，彻底颠覆了房企及地产行业的惯有模式。曾经，买地是在“涓涓细流”下精心挑选，行业巨变后，拿地变成对房企综合实力的爆发性考验。

从目前结果来看，规模房企、国企央企在这场变革中优势显著。

克而瑞数据显示，上半年近六成百强房企新增货值同比正增长，前五强分别为碧桂园、万科、保利发展、招商蛇口、融创中国，与房企规模排名较为一致。恒大在降负债压力下，期内新增货值仅234.8亿元，排名第59位。

万科上半年发力较猛，货值同比涨幅在50%以上，新增土地价值也高达1229.9亿元，位居行业第一;因拿地凶猛备受关注的融创，期内新增土地价值981.5亿元，与保利、招商相当;以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较平稳。

究其根源，规模房企上半年聚焦首轮集中供地，一方面是因资金优势可以“先发制人”;另一方面，“抢跑”首轮双集中地块，既可以在年末形成部分可售货值，也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

不过，中指研究院提示称，首轮拿地的多数项目面临盈利难题。此外，首批次集中供地供应量仍然偏少，多数城市出现僧多粥少现象;业绩压力下，土地市场竞争热度远超预期，首批集中供地稳地价的初衷基本没有实现。

克而瑞同样表示，考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓。

据不完全统计，上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。“三道红线”出台叠加房贷集中度管理政策出台后，房企融资环境持续收紧。

资金源头收紧，必将对房企投资力度产生影响，而首当其冲的便是发债高企的选手。目前，房企发债成本分化愈发严重，低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%，而成本较高的房企已达到了14.5%。