打开政策工具箱 二线城市房地产市场企稳回升

继郑州、哈尔滨、福州后，又一省会城市加入了楼市松绑的队列。

日前，兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》(下称“若干措施”)，从降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，加速楼市交易等多方面，优化了需求端的楼市调控政策，以支持企业良性循环、健康发展，激发市场活力。

与此前多地发布的楼市宽松类政策相比，业界有观点认为，此次兰州的楼市新政在覆盖面和力度上相对稍大。但由于缺乏良好的人口和发展基础，兰州这项新政本身的效果可能有限。与实际提振效果相比，更期待郑州、兰州成为二线城市需求端宽松的开端。

“以郑州、兰州为开端，预计更多二线城市将逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。这一轮二线城市市场企稳回升将会对整体市场起到至关重要的作用。”亿翰智库称。

兰州全方面释放合理购房需求

2022年一季度，房地产市场继续走弱，成交量价处在持续降温通道。在这一大环境下，热度本就相对较低的兰州楼市，面临更大的下行压力。

国家统计局数据显示，2月份，兰州新房和二手房价格环比分别下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市场价格跌势持续7个月。此外，根据中国房价行情网最新统计，自去年11月以来，兰州新房销售均价跌出“万元俱乐部”。

为在短期内提振楼市预期，并从中长期里改变需求端的乏力现象，兰州适度松绑了限购、限贷政策，并在已全面放开落户的背景下，出台了人才类购房补贴政策，以降低部分新市民群体的购房门槛，提高城市吸引力。

根据若干措施，兰州已实施近5年的“限贷”政策得到优化：个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。

而在调整之前，根据2017年兰州市人民政府发布的相关文件，对申请商业贷款的居民家庭，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比为50%(对已拥有1套住房且无购房贷款记录或相应购房贷款已结清)或60%(对已拥有1套住房且购房贷款未结清)。对申请公积金贷款的居民家庭，购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上，购买二套住房时首付款必须达到50%以上，禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

亿翰智库认为，由于信贷支持对于撬动需求尤其改善类需求更加关键，此次兰州降低首付比例叠加“认贷不认房”的新政，将有助于促进改善类需求释放。

为进一步促进改善类需求释放，激活当地二手房交易市场，若干措施还明确，全面推行新建商品房“交房即交证”。取得不动产权证的商品住房，网签备案满三年即可上市交易。

在限购方面，兰州此次新政则对新市民和多孩家庭进行了定向放松。

若干措施称，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房;对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。

兰州上一次放宽“限购”门槛，是2018年初兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。此后，兰州在“限购”政策上保持“因城施策、分区调控”。

“和郑州一样的是，兰州此次将‘限购’的松绑用以支持孝老抚育类的住房需求，即‘养老扶幼’家庭可以突破限购条件，新增一套购房资格，这样有利于切实降低家庭经济负担，应对当地人口结构性老化等发展特征。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

从人口结构来看，第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月，兰州0~14岁人口占14.19%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升1.05个百分点。从少儿人口占比绝对值和增速来看，均低于全国平均水平。

此外，对于新市民群体“限购”政策的定向放宽，严跃进认为，这是体现该新政“落实强省会战略”目标的重要一环，有利于增加城市吸引力，吸引年轻人口流入。

除了“限购”放松外，兰州新市民和灵活就业群体的公积金贷款政策也得到优化。若干措施明确，此类人群在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。

为进一步吸引人才流入，若干措施还称，对未享受保障性住房的相关人才，由各级政府和用人单位给予购房补贴。

多个省会城市松绑“三限”

“3月以来，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州等多个省会城市对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明楼市调整进入新阶段，即从此前的金融端支持政策转变为对限购、限贷、限售政策的调控松绑。”严跃进称。

3月1日，郑州出台19条楼市新政，成为今年以来首个松绑限购、限贷的二线城市，此外该新政还重启了货币化安置。

3月23日，哈尔滨市人民政府官网发布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易。

3月30日，据福州市不动产交易中心处消息称，当地限购政策有了一定程度放开。目前，针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房的，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。

4月5日，兰州出台《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，针对房地产行业供给端和需求端，提出了较全面的实质性宽松政策。其中，限购政策的松绑与郑州类似，并在限贷政策上有了明显放宽。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，由于全国范围内销售回暖尚待时日，叠加今年全国两会期间，再度释放出“因城施策促进行业良性循环”的信号，这让弱二线城市退出限售、松绑限购，有了更多的空间和合理性。

国家统计局的数据显示，今年1~2月份，商品房销售面积达15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。

从出台松绑“三限”的城市来看，严跃进表示，除了三四线城市外，主要包括最近几年房地产市场表现偏弱的二线城市。“限购放松和市场表现是密切相关的，市场压力较大的城市，放松的空间也较大。”

以兰州为例，CRIC地产研究数据显示，截至今年2月末，兰州广、狭义库存量保持高位，广义库存量达到了8000万平方米以上的规模;去化周期约40个月，显著高于二线城市(18.05个月)的平均水平。

经过政策调整，率先放宽限购、限贷的城市，楼市已出现好转。

在郑州，贝壳研究院数据显示，“郑十九条”发布后，郑州二手房市场持续修复，3月份二手房成交量超过2月的2倍。3月周度成交和带看量已经恢复至2021年5~6月的水平，3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38%，周均成交较2021年12月提升70%，较1~2月周均(剔除春节周)提升1.6倍，表明新政之下客户预期开始好转，观望情绪有所缓解。

展望后市，亿翰智库认为，这一轮二线城市市场企稳回升将会对整体市场起到至关重要的作用。故此，在“房住不炒”基调下，各地2022年“因城施策”的楼市调控会继续朝着“控一线、拉二线、稳三四线”方向深入。

具体来看，克而瑞地产预计，核心一二线城市房地产调控政策仍将从紧执行，限购等政策短期内较难退出，同时，还会继续从严堵监管漏洞。但考虑到房地产市场环境和宏观经济压力，近期调控政策再加码的频率将明显下降。

对于弱二线和三四线城市，则将分类放松调控。克而瑞地产认为，一方面，这些城市会多措并举助企纾困，另一方面，也会通过适度放松调控，以稳定市场预期。其中，或有更多压力城市松绑限购、限贷，以激活当地居民的合理购房消费，而对于市场下行过大、库存高企、去化承压的城市，还可能通过鼓励新市民群体购房，提高货币化安置比例等举措，创造更多增量购房需求。

关键词： 打开政策工具箱 二线城市 房地产市场 企稳回升